补充协议与格式合同

不一样

前天上午，记者在江北区九街见到了张海。张海说，此前，自己和家人看中了九龙坡区陈家坪玖城壹号项目的一套三室的房子，并缴纳了3万多元的定金。

上周，一家人高高兴兴去售房部签合同时，销售人员除出具由市国土资源和房屋管理局印制的商品房买卖合同(即大家常说的购房格式合同)外，还合订了一份补充协议要求同时签订。

翻阅这份补充协议后，张海认为，一些内容还与格式合同相悖。比如，关于逾期交房的约定，开发商在收到购房者解除合同正式书面通知，且由购房者配合开发商完成配合注销合同备案登记义务后的90日内退还款项，但在格式合同中，这一日期仅为30日。

张海还发现，如果公摊面积与买卖合同存在差异，房价没有变化，双方互不追责。如果接房时发现有非属主体结构性的质量问题，保修范围内由开发商按照规定在“合理期限内”整改。张海要求对方说明合理期限是多久，对方表示无法说明。

补充协议中的大部分内容，在张海看来都规避了开发商的风险。

想更改补充协议

不行

张海和家人认为，既是补充协议，那就有商议空间，但要求增加合理要求时遭拒。开发商告知，已在主管部门备案，无法更改。

对此，张海和家人不满意，询问可否退房并收回定金，销售人员表示，3万多元是定金，如果不同时签订购房合同和补充协议，视为自身放弃购房，定金无法退还。

“无法协商，不签还不退定金，这不是霸王条款吗?”张海认为，补充协议表面上是一纸协议，双方能够坐下来就关心的问题一一协商，但实质却是：必须接受条件选择买房，否则损失定金。

“这份几十万的合同应该是人生中最重要、金额最大的一笔合同，只需要签字的格式合同，很少有人逐字逐句去理解，但没想到这份合同还有这些内容，那不就等于挖好了坑等着消费者跳?”

张海说，由于销售人员没有主动告知，补充协议是直到签合同时才看到，很多购房者也没有引起重视。他希望更多的买房者在购买房屋时能更谨慎些，才能保障合法权益。

销售主动提醒补充协议?

不会

前天中午，记者来到陈家坪玖城壹号项目，销售经理陈先生回应了张海的质疑。

陈经理说，根据规定，售房合同已在九龙坡区房管局等主管部门备案，主管部门已知悉，售房部也有专门区域进行公示(记者在售房部大门左侧，见到了包括格式合同和补充协议在内的售房合同)。陈经理还称，不能更改附加协议，是因为九龙坡区商品房成交套数众多，主管部门无法一一更改备案。在具体操作过程中，如果购房者有要求，售房部工作人员都会对合同内容和预售许可证等方面说明，但如果购房者没有主动要求，每天的客户量大，很难强制要求销售人员主动对每一位客户都说明。

针对张海认为大部分补充协议的内容都对开发商有利，如未标明合理维修期限究竟是多久陈经理表示，不同维修项目所需要的时间肯定不同，无法强制规定。

至于购房者不签订补充协议就不能退定金的问题，陈经理认为，对不退定金如果有异议，可以向重庆仲裁委员会仲裁或采取法律途径解决。

补充协议成业内潜规则

销售经理自曝：很少有人要求更改补充协议，就算要求开发商也不大可能答应

购房遭遇补充协议，这事你遇到过吗?近日，记者走访了多家房地产公司。

“在目前房地产市场中，除格式合同还有补充协议签订的情况，屡见不鲜，几乎称为业内潜规则——只是有的开发商根据各自实际各有不同或侧重。”江北区一家央企开发楼盘的销售经理王先生表示，一般开发商都会在格式合同后附带一份补充协议，内容主要对格式合同中的未尽事宜说明，一般由开发商的法务团队起草，因此尽可能规避掉开发商可能的一些风险，并保证开发商能尽快回款。其中包含产权证延期领取、接房退款延期等各种有利于开发商的说法。很少有顾客对此补充协议知悉并要求更改，就算要求更改，开发商也不大可能答应;如果不买，定金也几乎不可能退。

另一家大型房地产开发公司的工作人员表示，一般买房需要至少交付2~3成首付，现在一些开发商为去库存促销，会推出首付分期的活动——只需要付几万元甚至一两万元的款项，在接下来半年或一年内再付清款项。这时，格式合同就不够了，需要补充协议说明。再比如一些项目的商业车库办证流程较长，这时候开发商会先约定，将车库先租后售。

追问1发生冲突时以哪一份为准?

重庆晚报新闻律师团成员、原野律师事务所律师曾杰表示，大部分补充协议都会规定，补充协议是《重庆市商品房买卖合同》的重要组成部分，与《重庆市商品房买卖合同》具同等法律效应。当补充协议的条款与商品房买卖的格式合同发生冲突时，以补充协议约定为准。因此消费者签署合同，则视为接受合同中所提的条款，以补充协议约定为准。

追问2

补充协议到底难不难改?

九龙坡土地房屋权属登记中心主任助理何显华认为，购房合同按照规定需要到土地房屋权属登记中心备案。针对陈经理说法，因为九龙坡区商品房成交套数众多，主管部门无法一一更改备案的问题，何显华说，并不是不能更改。如果购房者有合理需求，既然是补充协议，就可以由购房者和开发商坐下来商谈，并非铁板钉钉，一字不能更改。

记者了解到，购房者修改补充协议，并非没有先例。家住沙区欣阳广场的朱先生就告诉重庆晚报记者，他曾于2006年购买了位于冉家坝一套4楼的住房。他在查看完补充协议后，要求开发商增加一条内容：如果今后房前的空地上增加广告牌或高楼，遮挡影响视线，开发商要进行赔偿。不久后，一块高高立起的广告牌遮住了视线。最后，经双方协商，朱先生获得了3万多元的赔偿。

追问3

不签补充协议能退定金吗?

曾杰律师说，定金是对双方进行买卖合同时的一个保障，如果没有正当理由，靠不正当途径维权肯定不能退。如果买卖合同不能签订是由于双方对购房合同的条款不能达成一致意见所致，则定金应退还。他曾帮两名客户成功维权。购房者应按认购书规定的期限、地点去签约，但如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，有望退回定金。比如明明在认购协议中写的认购1-3，最后签合同却要求买1-4的房子，这种属于不合理需求，无法获得法律支持。